Contester les décisions de l'assemblée générale des coproprietairesContester les décisions de l'assemblée générale des coproprietairesCommment préparer la contestation des décisionsl'assemblée générale des coproprietaires.

Délais de contestation des décisions l'assemblée générale des coproprietaireset préparer l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriétéCommment préparer la contestation des décisionsl'assemblée générale des coproprietaires.Contester les décisions de l'assemblée générale des coproprietaires

Délais de contestation des décisions l'assemblée générale des coproprietaireset préparer l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété


Tout savoir sur l'assemblée générale des copropriétaires

  • CONTESTATION DES DECISIONS DE L’ASSEMBLEE GENERALECONTESTATION DES DECISIONS DE L’ASSEMBLEE GENERALE


    Le procès-verbal de l’assemblée générale doit informer les copropriétaires qu’ils ont droit de contester les décisions prises lors de cette réunion (ou l’assemblée générale en son entier) si les conditions posées par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies.
    • Qui peut contester  les décisions de l'assemblée générale des copropriétairesQui peut contester les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ?


      Selon la loi, seuls les « copropriétaires opposants ou défaillants » (voir les définitions des termes copropriétaire opposant ou défaillant ci-dessous) peuvent contester les décisions des assemblées générales.

      Deux conditions sont donc posées : l’une tenant à la propriété d’un lot (être propriétaire), et l’autre tenant au sens du vote exprimé.
      • Etre copropriétaire d'un lot pour contester une décision de l'AG des copropriétairesEtre copropriétaire d'au moins un lot pour contester une décision de l'AG des copropriétaires


        1 - Etre copropriétaire : cela implique d’être propriétaire d’au moins un lot situé dans le périmètre de la copropriété (appartement, cave, garage, local commercial, etc).
        En cas de vente d’un lot, c’est la personne qui est propriétaire le jour de l’assemblée générale qui est en droit de contester les décisions prises même si elles concernent des faits antérieurs à la vente et qui intéressaient le vendeur (exemple : contestation de l’approbation des comptes de l’année 2012 par un copropriétaire ayant acheté son lot en février 2013, cette approbation étant intervenue lors d’une assemblée tenue en avril 2013 ).
      • Etre opposant pour contester une décision de l'AG des copropriétairesEtre opposant pour contester une décision de l'AG des copropriétaires


        2 - Etre opposant ou défaillant pour contester une décision de l'AG des copropriétaires : l’opposant est celui qui a voté « pour » une résolution rejetée ou « contre » une résolution adoptée. En d’autres termes, le copropriétaire opposant est celui qui a voté dans le sens contraire de celui de la majorité des copropriétaires.

        C’est au copropriétaire qui intente une action en contestation de démontrer sa qualité d’opposant (par exemple, si le procès-verbal indique par erreur qu’il a voté « pour » certaines résolutions adoptées, il devra apporter la preuve de la fausseté de ces informations, notamment par le témoignage d’autres copropriétaires). Ne peut être assimilé à un opposant le copropriétaire qui s’abstient de voter sur une décision tout en formulant des réserves.

        En effet, seules les réserves formulées par les copropriétaires opposants et portant sur la régularité des décisions de l’assemblée ont une valeur et doivent être mentionnées dans le procès-verbal (article 17 alinéa 3 décret 1967).

        Toutefois, et à titre exceptionnel, la qualité d’opposant a été reconnue par les tribunaux à un copropriétaire qui, bien que n’ayant pas pris part au vote, avait manifesté son mécontentement lors du vote d’une résolution en déchirant son bulletin de vote pour s’opposer à la méthode de votation adoptée par l’assemblée.
      • Etre défaillant pour contester une décision de l'AG des copropriétairesEtre défaillant pour contester une décision de l'AG des copropriétaires


        3 - Le copropriétaire défaillant est, quant à lui, le copropriétaire qui n’était ni présent ni représenté à l’assemblée générale.

        Attention : si un copropriétaire (ou le mandataire d’un copropriétaire absent) quitte l’assemblée générale avant sa fin sans le signaler auprès du bureau de séance, il sera alors considéré comme ayant été présent et ayant voté « pour » toutes les résolutions adoptées après son départ. Il perd ainsi la qualité de défaillant qui lui aurait permis de contester ces résolutions.

        Mais si, à l’inverse, il signale son départ anticipé au bureau de l’assemblée, et que cela est retranscrit sur la feuille de présence, il sera considéré comme défaillant pour les décisions votées après qu’il ait quitté la réunion.

        Même règle pour le copropriétaire qui a quitté quelques minutes l’assemblée avant d’y revenir : si son absence a été mentionnée sur la feuille de présence mais que ses voix ont été par erreur prises en compte lors du vote intervenu en son absence, la qualité de défaillant lui est malgré tout reconnue par la jurisprudence, lui offrant ainsi la possibilité de contester la décision en question.
    • Dans quel délai doit-on contester une décision de l'AG des copropriétairesDans quel délai doit-on contester une décision de l'AG des copropriétaires


      Les décisions d’une assemblée générale doivent être contestées dans un délai maximum de deux mois suivant l’envoi du procès-verbal de la réunion.

      Ce délai aura pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation du recommandé au domicile des copropriétaires opposants ou défaillants, puisque la loi fait obligation au syndic de leur faire parvenir le document par lettre recommandée avec accusé de réception.

      Si tel n’est pas le cas (envoi d’une lettre simple par exemple), le délai de contestation passe de deux mois à dix ans.

      Il est à noter que pendant longtemps, la jurisprudence écartait le délai de deux mois au profit de celui de dix ans lorsqu’il s’agissait, pour un copropriétaire, de contester, non pas une décision d’assemblée générale, mais l’assemblée en son entier au motif que sa convocation ou sa tenue étaient irrégulières (par exemple, copropriétaire non convoqué à l’assemblée, non-respect du délai de convocation, etc.).

      Mais il n’est plus possible de se prévaloir du délai de 10 ans depuis un arrêt de la Cour de cassation en date du 12 octobre 2005, le délai de contestation de deux mois s’appliquant désormais à ces deux types d’action et ce, même si le copropriétaire contestataire a assisté à l’assemblée ou a pris part au vote.
    • Quelles sont les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires que l'on peut  contesterQuelles sont les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires que l'on peut contester ?


      Que peut-on contester ?

      La loi fait état de contester « les décisions des assemblées générales ».
      Certains tribunaux ont défini cette notion comme « une délibération explicite sanctionnée par un vote, ce qui exclut les avis ou les simples vœux ».
      Ainsi, il n’y a pas de décision lorsque le syndic se contente d’informer les copropriétaires des mesures prises ou à prendre à la suite d’un sinistre, de l’avancée d’une procédure, ou lorsque les copropriétaires se sont bornés à des échanges de point de vue. En pratique, une question doit être posée aux copropriétaires lors de l’assemblée générale et faire l’objet d’une délibération afin de permettre à chacun de prendre position en votant (pour, contre ou abstention).

      Pour vérifier qu’une décision a bien été posée, il est fait obligation au rédacteur du procès-verbal de l’assemblée d’indiquer, dans ce document, l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
      • Les décisions de l'AG qui ne peuvent pas être contestéesLes décisions de l'AG qui ne peuvent pas être contestées
        • Les décisions de principe qui n’engagent pas  l’AG des copropriétaires ne sont pas contestablesLes décisions de principe qui n’engagent pas l’AG des copropriétaires ne sont pas contestables


          Même en présence d’une question sanctionnée par un vote, certaines décisions ne sont pas assimilées par la jurisprudence à une « décision au sens juridique du terme », rendant ainsi inutile toute action en contestation.

          C’est le cas des décisions de principe qui n’engagent pas l’assemblée générale tant qu’elles n’ont pas été suivies d’une nouvelle décision prise lors d’une assemblée postérieure (par exemple, une assemblée générale qui vote le principe de réaliser des travaux : cette décision est dépourvue de toute valeur tant qu’une nouvelle assemblée n’aura pas choisi une entreprise pour déterminer la nature exacte des travaux et leur montant).
        • La résolution votée à l'AG sous réserve d’un événement n'est pas contestableLa résolution votée à l'AG sous réserve d’un événement n'est pas contestable


          Ne constituent pas non plus une décision, la résolution votée sous réserve de la survenue d’un événement ultérieur (exemple : l’approbation des comptes du syndic sous réserve que le conseil syndical, qui n’aurait pu effectuer cette tache avant l’assemblée, les examine après coup et les certifie exacts).
        • Une décision qui a déjà fait l’objet d’un vote lors d’une précédente A.G.  et qu’elle confirme sa précédente positionUne décision qui a déjà fait l’objet d’un vote lors d’une précédente A.G. et qu’elle confirme sa précédente position


          Lorsqu’une assemblée générale est amenée à se prononcer à nouveau sur une décision qui a déjà fait l’objet d’un vote lors d’une précédente assemblée et qu’elle confirme sa précédente position, les juges ont estimé pendant plusieurs années qu’une décision d’assemblée qui se contente de réitérer une décision prise lors d’une précédente assemblée générale ne peut être assimilée à une nouvelle décision faisant courir un nouveau délai de contestation de deux mois.

          Mais les derniers jugements ou arrêts rendus en la matière semblent, au contraire, admettre qu’une décision sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement peut faire l’objet d’une action en annulation. Ainsi, des décisions ayant le même objet et sur lesquelles l’assemblée générale a été amenée à plusieurs reprises à se prononcer dans le même sens, n’en demeurent pas moins indépendantes les unes par rapport aux autres et font courir à chaque fois un nouveau délai de contestation.
        • Les décisions qui ont pour but de régulariser une précédente décisionLes décisions qui ont pour but de régulariser une précédente décision


          L’assemblée générale peut voter des décisions qui ont pour but de régulariser une précédente décision qui serait susceptible d’être annulée car irrégulière.

          Dans ce cas, et selon la jurisprudence, la régularisation d’une décision par une résolution ultérieure n’empêche pas la contestation de la décision initiale tant que la décision de régularisation n’est pas devenue définitive (c’est-à-dire tant que le délai de contestation de deux mois n’est pas expiré).

          Deux hypothèses sont donc envisageables.
          • - Soit la décision de régularisation est contestée dans le délai légal, et le copropriétaire à l’origine de la procédure pourra obtenir l’annulation de la décision initiale et, également, de la décision de régularisation.

          • - Soit la décision de régularisation n’est pas contestée dans les deux mois, et une demande d’annulation de la décision initiale serait jugée irrecevable faute d’intérêt à contester une résolution qu’une seconde assemblée a pris soin de régulariser.
    • Comment contester une décisions de l'assemblée générale des copropriétairesComment contester une décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ?


      Pour que la contestation d’un copropriétaire opposant ou défaillant soit valable, il faut obligatoirement qu’elle se traduise par une assignation en justice. Une lettre de protestation adressée au syndic, même par recommandée avec accusé de réception, s’avérerait inutile.

      Concrètement, le copropriétaire doit assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic (et non le syndic personnellement) devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble avant l’expiration du délai de contestation de deux mois (ce délai s’apprécie à la date de la délivrance de l’assignation, et non par rapport à celle du placement au greffe du tribunal).

      La représentation par un avocat est obligatoire.
    • Faut-il attendre l’expiration du délai de contestation pour appliquer une décision de l'AGFaut-il attendre l’expiration du délai de contestation pour appliquer une décision de l'AG ?


      Faut-il attendre l’expiration du délai de contestation pour pouvoir appliquer une décision ?

      Les décisions prises par l’assemblée générale peuvent en principe être immédiatement appliquées sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’expiration du délai de contestation de deux mois.

      Une exception existe toutefois pour les décisions portant sur des travaux, le législateur ayant prévu que, sauf urgence à les réaliser, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l’expiration du délai de contestation (voir les règles de majorité). Le but est d’éviter que des travaux soient réalisés avant même qu’ils puissent être contestés par les copropriétaires opposants ou défaillants, lesquels seraient ainsi mis devant le fait accompli.

      Les travaux relevant de la majorité dite de l’article 24 ne sont pas visés par la loi et pourraient donc en théorie être exécutés immédiatement après l’assemblée générale (ce cas vise les travaux d’entretien de l’immeuble qui s’avèrent indispensables à la préservation des parties communes, des éléments d’équipement commun et des services collectifs comme, par exemple, la réfection de la toiture). Toutefois, il est recommandé au syndic d’attendre l’expiration du délai de contestation avant de les faire réaliser.
    • Que deviennent les décisions votées  après l’expiration du délai de contestationQue deviennent les décisions votées après l’expiration du délai de contestation ?


      Plusieurs hypothèses sont envisageables.
      • Si aucune action en contestation n’a été engagée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois, la décision de l'AG devient définitiveSi aucune action en contestation n’a été engagée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois, la décision de l’AG devient définitive


        Si aucune action en contestation n’a été engagée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois, la décision de l’assemblée générale devient définitive même si elle est entachée d’irrégularité (par exemple, une décision prise à la majorité dite de l’article 24 alors qu’elle nécessitait la majorité dite de l’article 26).

        La résolution devient exécutoire et n’est plus susceptible de recours, sauf si elle a pour effet d’introduire dans le règlement de copropriété une clause réputée non écrite car contraire à la loi (par exemple, une clause qui prévoirait que les scrutateurs du bureau de séance des assemblées générales seront automatiquement les copropriétaires ayant le plus de tantièmes dans la copropriété). Dans ce dernier cas, l’action en contestation est imprescriptible.
      • Si une action en contestation a été engagée, l’action en justice n’a pas d’effet suspensif sur l’application des décisions contestéesSi une action en contestation a été engagée, l’action en justice n’a pas d’effet suspensif sur l’application des décisions contestées


        Si une action en contestation a été engagée, l’action en justice n’a pas d’effet suspensif sur l’application des décisions contestées.

        Le syndic peut donc les exécuter car, tant qu’une décision n’a pas été annulée par le tribunal, elle s’impose aux copropriétaires. Ainsi, un copropriétaire ayant introduit une action en vue d’obtenir l’annulation de la décision ayant adopté le budget prévisionnel de l’année doit malgré tout payer les appels de fonds correspondant tant que le juge n’a pas statué sur sa demande.

        Lorsqu’il s’agit de contester des décisions portant sur des travaux relevant de la majorité dite de l’article 25 ou de l’article 26 (dont l’exécution n’est suspendue que pendant l’écoulement du délai de contestation de deux mois, et non pendant la durée de la procédure), il est néanmoins préférable que le syndic attende le jugement avant de les faire effectuer.

        A l’issue de la procédure de contestation engagée, le juge peut décider :
        • - soit de rejeter la demande d’annulation : il valide alors la résolution votée par l’assemblée générale qui devient opposable à tous les copropriétaires.

        • - soit d’accepter la demande d’annulation : la résolution disparaît de manière rétroactive au jour où elle a été votée. En aucune manière le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale et remplacer la décision annulée par une autre, sauf si la demande portait sur l’annulation de la répartition des charges telle que prévue au règlement de copropriété.

          Dans ce dernier cas, et en application de l’article 42 alinéa 3 de la loi de 1965, la juge est en droit d’imposer au syndicat des copropriétaires une nouvelle base de répartition conforme à la loi.

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