Bail de location
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Tous les baux de location d'habitation

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Les différents baux de location

Toutes les conditions entourant une location immobilière sont obligatoirement décrits dans un contrat de location qui détermine les conditions du bail.

Ces conditions concernent le loyer, les charges, la durée du bail,  le montant du dépôt de garantie…

Les contrats et les conditions de bail sont différentes en fonction du type de location, si par exemple le logement est vide, on a affaire à un bail de location nue de trois ans renouvelable, s'il s'agit d'un logement meublé, c’est un bail d'un an renouvelable....

Il y a deux familles de bail de location, le bail dit d'habitation et celui dédié aux commerces et aux professionnels.

Les baux d’habitation couvrent :

  • Le bail meublé
  • Le bail non meublé (bail nu)
  • Le bail étudiant
  • Le bail de colocation
  • Le bail mobilité (défini par la loi ELAN 2018)
  • Le bail de location saisonnière
  • Le bail de sous-location

Les baux commerciaux ou professionnels couvrent :

  • Le bail commercial
  • Le bail professionnel

Le bail de location nu ou bail vide

Le bail pour la location d’un logement loué vide (ou nu) à titre de résidence principale est soumis à la loi du 6 juillet 1989.  Cette règlementation a été modifiée par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 et la loi pour la croissance du 6 août 2015.

Un bail de location nu est utilisé pour la location d'un logement loué sans aucun meuble. 

Le bail (dans le cadre d'un contrat de location) d'un logement loué à titre de résidence principale doit être écrit.

Il peut être établi :

  • Soit directement entre le propriétaire et le locataire, "sous seing privé" (sur papier libre), éventuellement avec l'assistance d'un professionnel (agent immobilier, huissier, notaire, ….). Le bail de location vide doit être établi en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chacune des parties ;
  • Soit par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

À compter du 1er août 2015, les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements vides ou meublés, éventuellement loués en colocation (uniquement s’il s’agit d’un contrat unique) doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29.5.15.

A qui s'adresse le bail de location vide?  Le bail de location vide s'adresse aux propriétaires-bailleurs qui souhaitent louer un logement pour une durée indéterminée. En effet, des locataires qui louent un logement avec un bail de location nu ont tendance à rester plus longtemps dans le logement qu’au sein d’une location dite « location meublée ».

Quelle est la durée d'un bail vide  ? La durée d’un bail de location vide est de 3 ans pour bailleurs personnes physique pour la location de résidences principales; le bail de location vide est reconductible par tacite reconduction. Le propriétaire-bailleur peut évoquer une raison professionnelle ou familiale pour justifier la reprise du logement loué avec un bail de location nu, avant la fin du bail de 3 ans, sauf si  le logement loué n’est pas la résidence principale du locataire, car dans ce cas la durée du bail de location vide est librement décidée.

Le préavis du bail de location vide: La durée du préavis d'un bail de location vide est de 3 mois minimum pour le locataire (cette durée est réduite à 1 mois en zone tendue) et de 6 mois minimum en cas de congé donné au locataire par le propriétaire.

Les bail de location vides  s'applique obligatoirement, quand le logement constitue la résidence principale du locataire

Le bail de location meublée 

Le bail de location meublée est règlementé par la Loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014.

Dans le cadre d’un contrat de location meublée, le propriétaire met à disposition du locataire, en plus du logement, des meubles et équipements spécifiques et déterminés par la loi.

Liste des meubles à fournir en location meublée

    • literie comprenant couette ou couverture ;
    • dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
    • plaques de cuisson ;
    • four ou four à micro-ondes ;
    • réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6° C ;
    • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
    • ustensiles de cuisine ;
    • table et sièges ;
    • étagères de rangement ;
    • luminaires ;
    • matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

A qui s'adresse le bail de location meublée? Le bail de location meublée s'adresse aux propriétaire-bailleurs qui souhaitent louer leur logement meublé et profiter des nombreux avantages (fiscalité plus favorable, durée du bail plus courte, loyers plus élevés...).

Le bail de location meublée est particulièrement prisé par les investisseurs locatifs qui souhaitent maximiser leur rendement, mais également par les propriétaires qui partent pour une durée déterminée et qui souhaitent retrouver leurs meubles à leur retour.

Le bail de location meublée est souvent utilisé par les SCI, qui, tant que les recettes de la location meublée ne dépassent pas celles de la location nue dans la limite de 10%, ne sont pas soumises aux régimes d’impôt sur les sociétés.

Quelle est la durée d'un bail meublée?  La durée d’un bail de location meublé est de 1 an minimum.  Le bail de location meublé reconductible par tacite reconduction.

Le préavis du bail de location meublée:  La durée du bail de location meublé préavis est d'1 mois pour le locataire et de 3 mois en cas de congé donné par le propriétaire.

La fiscalité du bail de location meublée est plus favorable, la durée du bail plus courte, et les loyers sont généralement plus élevés.

Le bail de location étudiant de 9 mois

Alternative au bail de location meublée, le bail étudiant est un type de bail spécifique du bail de location meublée (voir ci-dessus), qui est également règlementé par la loi du 6 juillet 1989.

Afin de s’adapter aux contraintes des étudiants, le bail de location étudiant comporte des particularités, notamment pour la durée légale du bail qui est réduite à neuf mois sans possibilité de le reconduire par tacite reconduction..

Il n’existe pas de bail étudiants pour la location de logements vides.

La loi permet la signature d’un bail étudiant uniquement dans le cadre de locations meublées, dont le locataire serait un étudiant en cours d’année universitaire (de septembre à juin).

A qui s'adresse le bail de location étudiant?  Pour les propriétaires qui souhaitent louer exclusivement à des populations étudiantes comme les propriétaires de résidences universitaires ou les propriétaires d’un studio qui souhaitent regagner accès à leur logement durant l’été pour une location saisonnière par exemple.

Durée d'un bail étudiant?   La durée d’un bail étudiant est de 9 mois non renouvelable. Le locataire loue un logement pour l’année universitaire et sait qu’il doit quitter les lieux à la fin du bail. Le propriétaire a la certitude que son logement sera libéré à la fin du bail.

Le préavis du bail de location étudiant:  Comme pour un bail meublé classique, la durée de préavis du bail étudiant est d'1 mois pour le locataire s’il souhaite quitter le logement avant la fin de l’année universitaire .Le locataire étudiant n'est donc pas contraint d'attendre la fin du contrat de location pour signifier son départ. 

Pour toucher les aides de la CAFou de la Caisse de mutualité sociale agricole. , les étudiants doivent demander que le bail de location soit établi à leur nom, même si ce sont les parents qui payent le loyer!

 


Le bail de colocation

Régit par la loi Alur, le bail de colocation est un contrat de location défini comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et pour des locataires qui ne sont pas liés par un mariage ou un PACS.

Il existe trois types de baux de colocation :

  • un bail unique au nom de tous les locataires,
  • un bail par colocataire
  • ou un bail avec un locataire principal

Il y a autant autant de contrats de sous-location qu’il y a de colocataires.

A qui s'adresse le bail de colocation ?  

  • Les colocations sont prisées par les locataires qui souhaitent louer un logement plus grand car ils disposent d'un budget plus élevé (le prix étant divisé par le nombre de colocataires).
  • Pour les propriétaires, l’avantage est la possibilité de louer son logement à un prix au-dessus des prix du marché. Autre avantage, en cas de départ d’un des colocataires, ce sont les locataires restants qui doivent effecter les démarches pour trouver un nouveau colocataire.  

Durée d'un bail de colocation ? La durée du bail de colocation est directement liée au type de bail :

    • 1 an tacitement reconductible pour une location meublée
    • 3 ans tacitement reconductible pour une location non meublée (bail vide)
    • 9 mois non renouvelable si tous les locataires sont étudiants et souhaitent bénéficier du bail étudiant

Quelle durée pour le préavis ? La durée du préavis s'adapte au type de bail choisi.

Sous réserve de respecter les conditions d’octroi de l’allocation logement, la signature du contrat de bail, qu’il soit unique ou qu’il y ait plusieurs contrats de location,  permet à chaque colocataire de bénéficier d’une aide au logement au prorata de la partie du loyer qu’il supporte. Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caisse d’allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole. 

Le bail mobilité

Le nouveau bail mobilité défini par la loi ELAN adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018,  est entrée en vigueur fin 2018. Le bail mobilité est destiné à la location temporaire de logements à des personnes en mobilité comme les salariés en déplacement ou dont le lieu de travail, très éloignés du lieu de travail, les contraints à louer temporairement des logement.

Plus souple et plus court que les baux classiques, Le bail mobilité devrait répondre à l'attente aussi bien des locataires que des propriétaires et faire face à la demande croissante des locations saisonnières.

Seuls les logements meublés peuvent être proposés avec ce type de bail!

A qui s'adresse le bail de mobilité?   Le bail mobilité vise à favoriser la mobilité des personnes en stage, apprentissage, formation, salariés en CDD et CDI...

  • Le bail mobilité est idéal pour les locataires qui recherchent un bail plus flexible ou ceux qui sont amenés à déménager fréquemment pour des raisons professionnelles.
  • Pour les propriétaires-bailleurs, il permet à ce dernier de récupérer son logement à la fin du bail. Idéal pae exemple pour les propriétaires qui résident à l’étranger et souhaitent louer leur logement.

Quelles différences avec les baux habituels ?

Outre la durée plus courte définie par la loi ELAN, la bail mobilité se différencie des baux classiques sur plusieurs points :

  • le motif permettant de signer un bail mobilité est à indiquer dans le bail, et le locataire doit pouvoir en justifier en fournissant, par exemple, sa convention de formation, de stage, son contrat d’apprentissage… au bailleur afin qu'il puisse l'annexer au bail ,
  • les garants : pour garantir le paiement du loyer, (VISA pour le Logement et l’Emploi). Ce dispositif est attractif pour le bailleur, car il est gratuit ,
  • aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, alors que les bailleurs ont l'habitude de demander un dépôt de garantie qui correspond à  deux mois de loyer en location meublée. Une mention rappelant cette impossibilité de demander un dépôt de garantie est inscrite dans le bail ,
  • la colocation est possible, mais sans clause de solidarité entre les locataires.

Durée d'un bail de mobilité?  La  durée du bail mobilité est de 1 à 10 mois non renouvelable sauf si le locataire a signé un premier bail de 10 mois. Le propriétaire pourra alors proposer un deuxième bail mobilité pour une durée maximale de 10 mois. 

Quelle durée pour le préavis du bail mobilité ? Le préavis est de 1 mois et seul le locataire peut donner congé au propriétaire.


Le bail de location saisonnière

Règlementé par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, le bail de location saisonnière, appelé aussi locations courte durée, est une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition d’un locataire un logement loué pendant une saison, généralement touristique.

Le contrats de location saisonnière peut être effectué directement entre particuliers (sous seing privé) ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier professionnel.

Ce type de contrat est le plus souvent utilisé pendant les vacances scolaires.

A qui s'adresse le contrat de location saisonnière ? Les propriétaires qui quittent leur logement pendant les vacances et souhaitent le placer en location, le tout en toute légalité (contrairement à certaines locations Airbnb). Côté locataires, ce sont souvent des personnes qui recherchent un logement pendant une certaine période donnée qui correspond bien souvent aux vacances scolaires. 

Durée du contrat de location saisonnière? La loi fixe la durée maximale du contrat de location saisonnière à 90 jours consécutifs (l’article 1-1 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée en 2014). Cela correspond à trois mois, soit une saison.  Cependant, la durée maximale d’un contrat de location saisonnière a été fixée à 120 jours par la jurisprudence pour les villes de plus de 200 000 habitants (ainsi que les communes du 92, 93 ou 94). Ces 120 jours ne sont pas forcément consécutifs et il convient de considérer que ces 120 jours doivent être répartis sur une année glissante et non une année civile.

Quelle durée pour le préavis pour le contrat de location saisonnière? Il n’existe pas de préavis : la date de sortie du locataire est prévue dans le bail de location. Le locataire quitte le logement à la fin de son bail de location saisonnière.

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