Diagnostic immobilier
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Les Diagnostics sont obligatoires en gestion locative

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Les diagnostics immobiliers

Depuis 1996, les propriétaires-bailleurs on l'obligation de remettre à leurs locataires des diagnostics techniques valides lors de la signature du contrat de bail, que ce soit pour une location vide ou en meublée.

Les diagnostics ont pour objectif de sécuriser les locataires et de les informer de l’état du bien dans lequel ils vont habiter ou qu'il habitent.

Le propriétaire doit présenter les diagnostics techniques valides, avant la signature du bail pour se prémunir d’éventuelles accusations de vices cachés.

Les Diagnostics obligatoires en location doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Les diagnostics obligatoires pour la gestion locative sont à faire réliser par des diagnostiqueurs professionels certifiés.

Les diagnostiques obligatoire pour la mise en location de logement sont:

  • le diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP),
    • ce diagnostic ERP indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. L'e diagnostic mentionne aussi le risque sismicité, le potentiel radon et l'éventuelle pollution du sol.
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE),
    • le diagnostic DPE vis à informer le futur locataire sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage donc sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre.
  • le diagnostic du  constat des risques d'exposition au plomb (CREP)
    • Comme son nom le diagnostic CREP précise si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb
  • le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.
    • le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Le principe sous jaccent est que pour louer un logement à des locataires, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants.

Le diagnostic amiante reste aussi à réaliser par le bailleur et à tenir à la disposition du locataire, pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

 

Diagnostic de performance énergétique (DPE) bientôt opposable

La loi n°2018-1021 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan) rend le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) «opposable» à partir du 1er janvier 2021.

Il ne sera donc plus seulement fourni à l'acquéreur ou au locataire à des fins d'information comme auparavant. Les locataires pourront s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire ou du bailleur en cas de défaillance du logement.


Quand remettre les diagnostics au locataire

Les diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail : ils doivent donc être réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce.

Les diagnostics sont fournis, soit sous la forme d'un dossier papier annexé au bail, soit, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée (par exemple en pièces jointes d'un courrier électronique), sauf opposition explicite du locataire .
S'ils n'ont pu être fournis lors de la conclusion du bail, il est recommandé de les adresser au locataire dans les jours qui suivent.

En revanche, les diagnostics ne sont pas à fournir lors d'une tacite reconduction. Cela signifie que tous les trois ans (en location vide) ou tous les ans (en location meublée), les diagnostics ne doivent en aucun cas être remis de nouveau au locataire.

Les diagnostics dématérialisés comme tous les documents et justificatifs sont intégrables dans le logiciel de gestion locative VILOGI, en pièce jointe scannée, lié à chacun des baux de location ( GED )

Synthèse des diagnostics immobiliers obligatoires

DIAGNOSTICS OPERATIONS VISÉES BÂTIMENTS CONCERNÉS DURÉE
DE VALIDITÉ
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Articles L. 1334-5 et suivants du Code de la Santé Publique
Pour la location et la vente Logements construits avant le 1er janvier 1949
- Vente : 1 an
- Location : 6 ans
- Validité définitive si absence constatée de plomb ou à des concentrations faibles
Etat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
Articles L. 1334-12-1 et suivants du Code de la Santé Publique et R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique
Pour la location (en attente de décret) et vente   A noter : il doit être tenu à la disposition des occupants. Tous les logements sont concernés Vente : permanente
Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment
Article L. 133-6 du CCH
Logements situés dans des zones où des foyers de termites ont été identifiés par arrêté préfectoral 6 mois
Etat de l'installation intérieure de gaz
Articles L. 134-6 et R. 134-6 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation
Pour la location (entrée en vigueur progressive à compter du 1er juillet 2017) et vente Immeuble comportant une installation réalisée depuis plus de 15 années Location : 6 ans, Vente : 3 ans   Un certificat de conformité de moins de 3 (ou 6 pour les locations) ans peut en tenir lieu
Etat de l'installation intérieure d'électricité  
Articles L. 134-7 et R. 134-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation
Pour la location (entrée en vigueur progressive à compter du 1er juillet 2017) et vente
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Articles L. 134-1 et suivants et R. 134-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation
Pour la location et la vente Concerne tous les logements construits, sauf exceptions 10 ans
Etat des risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués)
Articles L. 125-5 et R. 125-23 et suivants du code de l’environnement
Pour la location et la vente Logements situés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, dans une zone de sismicité ou dans des zones à potentiel radon. 6 mois. Un formulaire est disponible.
Document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif

Articles 1331-11 et suivants du Code de la Santé Publique et articles L. 2224-8 et suivants du Code Général des Collectivités Territoriales
Pour la vente Concerne les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées équipés d'une installation d'assainissement non collectif 3 ans
Information sur la présence d'un risque de mérule
Articles L. 133-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation
Pour la vente Concerne tous les immeuble bâtis situés dans une zone délimitée Non précisé
Attestation de surface privative ou loi Carrez
Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967
Pour la vente Concerne tous les lots d’immeuble en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carré Permanente en l’absence de modifications de la surface privative
DPE Collectif
Article L. 134-4-1 du code de la construction et de l'habitation
Lié au statut de la copropriété Un DPE collectf devait être réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016 Sans objet
Audit énergétique
Article L. 134-4-1 du code de la construction et de l'habitation
Lié au statut de la copropriété Concerne les bâtiments collectifs non concernés par la réalisation d'un DPE collectif Sans objet
Diagnostic Technique Global
Article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation
Lié au statut de la copropriété Assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux Sans objet

DIAGNOSTICS C'EST QUOI? LOGEMENTS CONCERNES REALISATION DUREE DE VALIDITE ABSENCE- CONSEQUENCE - SANCTION
Diagnostic de performance énergétique (DPE) Le DPE vise à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement. Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d'habitation lors de leur mise en vente ou mise en location, excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés Le DPE doit dater de moins de 10 ans. Civil : l'absence de DPE peut être considérée comme un dol. La sanction applicable est la nullité de l'acte de vente ou la diminution du prix de vente.
Diagnostic de constat de risque d'exposition au plomb (Crep) Le Crep est un diagnostic qui permet d'identifier la présence de plomb généralement dans les anciennes peintures d'un logement.
Le vendeur (ou le bailleur en cas de location) doit prendre l'initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel.
Ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l'acquéreur ou au locataire. Il doit également être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
Le Crep s'applique aux logements (appartement et maison individuelle) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Le Crep doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés. LOCATION: Le Crep doit dater de moins de 6 ans. Toutefois, si le Crep établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm², il n'y a pas lieu de faire réaliser un nouveau Crep à chaque mise en location.

VENTE: Le Crep doit dater de moins d'1 an. Toutefois, si le Crep établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm², il n'y a pas lieu de faire réaliser un nouveau Crep à chaque mise en vente.
Si le vendeur (ou le bailleur) ne fournit pas le diagnostic et que l'acquéreur (ou le locataire) découvre la présence de plomb dans son logement, il peut engager la responsabilité du vendeur (ou du bailleur) devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés).
Diagnostic  de l'état d'amiante L'état d'amiante est un diagnostic qui permet de repérer dans le logement la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

Le vendeur doit prendre l'initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel. Ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.
L'état d'amiante s'applique aux logements (appartement et maison individuelle et ses dépendances) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Un diagnostic amiante avant travaux doit également être réalisé pour les travaux de rénovation et réhabilitation ou démolition afin de préserver la sécurité des artisans qui interviennent sur le chantier.

Ce diagnostic doit être demandé par le propriétaire du bien qui doit faire appel à un diagnostiqueur dans les mêmes conditions que pour l'état d'amiante. Ce diagnostic n'a pas a être joint au DDT. Le rapport de repérage doit être remis aux artisans qui interviennent sur le chantier.
L'état d'amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés. La durée de validité du diagnostic de l'état d'amiante est illimitée sauf pour les diagnostics réalisés avant janvier 2013 qui doivent être renouvelés en cas de vente.
Si la présence d'amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconise :
- soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante,
- soit une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère,
 - soit des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.
Les conséquences en cas d'absence du diagnostic amiante : si le vendeur ne fournit pas le diagnostic et que l'acquéreur découvre la présence d'amiante, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés).