Peut on faire une révision du loyer de façon rétroactive

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Dispositif de révision et augmentation du loyer par la ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue modifier la reglementation (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) en matière de révision des loyers. Cette loi précise que la révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties pour effectuer l'opération dans le contrat de bail.

Ceva veut dire que depuis fin mars 2015, il n'est plus possible de procéder à une augmentation rétroactive d'un loyer qui était soumis à l'origine par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cela signifie désormais que :

  • le bailleur doit solliciter la révision du loyer à l'indice IRL dans l'année, à compter de la date prévue par le contrat (dans la clause de révision) ;
  • il perd ce droit s'il n'exerce pas dans le délai imparti ;
  • les augmentations rétroactives de loyer seront impossibles à l'avenir.

 

Article 17-1

Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

I. ? Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. ? Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande du bailleur

La loi ALUR précise que c'est à l'initiative du bailleur de manifester son intention de réviser le loyer à la date prévue dans le bail.

La loi précise que de ce fait, l'augmentation du loyer prendra effet à compter de la date de la demande officielle du bailleur.

Il est donc vivement conseillé au bailleur, d'effectuer cette démarche par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au locataire dans les temps.

Exemple de la planification d'une révision de loyer

Voici un exemple de la procédure de revision du loyer :

  • Dans cet exemple simple, prennons un contrat du bail de location qui prévoit que loyer doit être révisé chaque année au 1er avril.
  • Pour être dans les temps, le bailleur envoi, en mars 2016, une lettre recommandée avec AR à son locataire, lui faisant part de son intention de procéder à la révision du loyer pour l'année à venir, soit du 01/04/2016 au 31/03/2017, conformément aux clauses du bail.
  • Il pourra solliciter une augmentation du loyer, et dans ce cas il pourra appique la révision du loyer à compter du 01/04/2016 correspondant à de sa demande.

 

Exemple de la procédure de revision du loyer avec date ultérieure à la date de révision contractuelle

  • Dans cet exemple, le bailleur envoi sa lettre d'intention d'augmenter le loyer le 14 juillet 2016 (la date de révision est dépassée !!!)
  • Dans ce cas, le montant du nouveau loyer 2016-2017 ne sera appliqué qu'à compter du 14 juillet 2016, sans rétroactivité, à charge pour le bailleur de reformuler une demande pour la prochaine révision 2017-2018. 
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