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Travaux dans une location immobilière

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Quels sont les travaux à la charge du propriétaire dans une location?

Les travaux à la charge du locataire dans une location:


Il convient de bien différencier les différents types de travaux auxquels locataires et propriétaires peuvent être confrontés.
 

Le locataire doit effectuer, selon l'article 7 de la loi de juillet 89, les travaux d'entretien courant du logement et de ses équipements, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives.

Refaire une clé perdue, remplacer une vitre cassée, changer un flexible de douche, réparer la chasse d'eau dans les WC, ou entretenir la chaudière et les radiateurs font partie des petits travaux dont le locataire doit s'occuper.


Quels sont les travaux à la charge du propriétaire dans une location?

Les travaux à la charge du propriétaire

Certains travaux sont à la seule charge du propriétaire bailleur.
Le propriétaire bailleur doit en effet effectuer toutes les réparations requises pour une « utilisation normale » du logement.

Selon la loi, le propriétaire doit « délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location. » (article 6 de la loi de juillet de 89)

Les travaux d'amélioration, de mise aux normes ou de réparation entre 2 locataires sont donc à la charge du propriétaire bailleur.

La loi prévoit également que : « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. »

Cela signifie que locataires et propriétaires peuvent librement négocier le fait qu'un locataire puisse réaliser des travaux en contrepartie de loyer.
Dans ce cas, il convient de préciser le détail de l'accord dans le bail.
Cette pratique est courante.


Quels sont les travaux autorisés au locataire ?

Le locataire peut effectuer, sans avoir besoin de l'autorisation du propriétaire : les petits travaux, comme des petits aménagements et l'ajout d'équipement facilement démontables, de la décoration comme peindre un mur, du moment qu'il n'y a pas de transformation de la chose louée.

Le locataire a donc le droit de remplacer la moquette ou le papier peint, de poser une étagère ou de percer des trous pour fixer des meubles ou des tableaux s'il les rebouche en partant.

Le propriétaire ne peut pas s'opposer à ces petits travaux ni exiger la remise en état des lieux à la fin du bail.

Un locataire peut également effectuer de gros travaux, mais seulement avec l'accord préalable du propriétaire bailleur. Sont considérés comme « gros travaux » ceux qui transforment la chose louée, c'est-à-dire qui en modifient la structure ou la configuration.

Par exemple, abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche dans la salle de bain, installer une porte anti-effraction sont considérés comme des travaux nécessitant l'autorisation du propriétaire.


L'autorisation des travaux doit être écrite au locataire.

A défaut de cet accord écrit, lors du départ du locataire, le propriétaire peut exiger de ce dernier qu'il remette les lieux en l'état et à ses frais.

Le propriétaire peut aussi choisir de conserver à son bénéfice les transformations effectuées qui peuvent constituer une plus-value locative, sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais qu'il a engagés.


Qui doit payer les travaux effectués dans une location ?

Qui paye les travaux dans une location ?

Comme vu plus haut, le locataire prend en charge les travaux liés aux réparations locatives auxquelles il est tenu : entretien, petits aménagements. Par exemple : frais de ramonage de cheminée, frais d'entretien du jardin. Il doit réparer tout ce qu'il endommage ou dégrade et qui ne relève pas de la vétusté.

Si le locataire souhaite effectuer des travaux de transformation du logement et qu'il obtient l'accord écrit du propriétaire, il peut lui demander une participation aux frais.

Le propriétaire prend en charge les frais des réparations autres que les réparations locatives. Par exemple, les travaux suivants doivent être payés par le propriétaire :

  • remise en état ou remplacement de la chaudière
  • réparation des murs de soutènement et de la toiture
  • changement des volets
  • remplacement des fenêtres
  • pose de double vitrage
  • remplacement des équipements importants du logement défectueux ou en panne (ballon d'eau chaude, VMC, radiateurs, chasse d'eau, ...)

D'une façon générale, tout ce qui concerne la plomberie fixe, l'électricité non visible, les normes de sécurité du logement, le système de chauffage sont assumés par le bailleur.


Durée des travaux et indemnisation

Si des travaux dans une location durent plus de 40 jours, le propriétaire doit indemniser le locataire en place pour la nuisance, en tenant compte de la surface rendue inhabitable et de la durée des travaux.


Les réparations locatives

Les réparations locatives désignent l'ensemble des travaux d'entretien courant et les menues réparations qui sont à la charge du locataire durant le bail.

Elles sont strictement listées par le décret du 26 août 1987 et peuvent toucher les parties extérieures (entretien et taille des allées, des pelouses) et intérieures (menues réparations des portes et fenêtres, des vitrages, des serrures, des murs et plafonds, revêtements de sols, placards...).

Ce sont donc les réparations nécessaires au maintien du logement en bon état.

Lorsque le locataire donne son préavis de départ, il doit avoir effectué les réparations locatives qui lui sont imputables avant la fin du bail.

Dans le cas contraire, le propriétaire bailleur peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état. L'état des lieux de sortie, lors de la remise des clés permettra d'évaluer le coût des réparations.

Attention, le locataire a la possibilité de s'exonérer du paiement des réparations locatives si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, ou des cas de force majeure (tempête, inondation, et autres catastrophes naturelles).
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