La loi Elan 2018 avec le logiciel syndic de copropriété

Loi ELAN et Décrets avec le logiciel syndic de copropriété en full web

La loi Elan publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018, est applicable depuis le 25 novembre 2018

A l'exception des mesures qui nécessitent des textes d'application, lLa loi Elan est entrée en vigueur depuis le 25 novembre 2018.

La loi ELAN impacte le droit de la copropriété et donc les acteurs de la copropriété :

  • le syndicat des copropriétaires
  • les membres du conseil syndical
  • le syndic de copropriété

Le logiciel de gestion syndic de copropriété VILOGI est mis à jour des textes reglementaires et anticipe déjà les textes d'application à venir en 2019.


Pénalité du syndic qui ne transmet pas les pieces au conseil syndical

Constitué de plusieurs copropriétaires désignés par l'assemblée générale, le conseil syndical est chargé d'assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic. Ce dernier dans le cadre de sa mission a parfois du mal à se faire communiquer par le syndic des éléments ou des documents importants.

La loi Elan donne maintenant au conseil syndical, un pouvoir de contrainte vis à vis du syndic qui ne communiquerait pas les pièces justificatives.

Si le syndic de copropriété ne transmet pas au conseil syndical, les pièces, au-delà d’un délai d'un mois à compter de sa, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base mentionnés dans le contrat du syndic (ELAN: art.203/loi du 10.7.65: art.21).

Cette disposition est applicable immédiatement, mais le montant minimal de ces pénalités n'est pas encore connu à ce jour car il sera fixé par décret (au plus tard le 23 novembre 2020!).


Accès en ligne aux documents de la copropriété : liste unifiée

L’extranet est obligatoire pour les syndics professionnels depuis le 1er janvier 2015 sauf si l'assemblée générale renoncait a ce droit.

L'extranet est un espace numérique sécurisé, qui permet aux copropriétaires de consulter les documents dématérialisés relatifs à la gestion de leur copropriété.

La loi Elan prévoit d’établir une liste mentionnant le contenu minimal des documents accessibles.

VILOGI déploit depuis 2011 l'extranet (inclus dans son offre) sur lequel figure un nombre impressionnant de document accessibles aux copropriétaires.

L'espace dédié aux membres du conseil syndical propose la consultation «en temps réel» de toutes les pieces, justificatifs et écritures comptables de toute la copropriété.


Droits relatifs aux parties communes spéciales et à jouissance privative

La loi Elan élargit la notion de partie commune « à tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés. Il s'agit des droits dits «droits accessoires» comme le droit d’affichage, droit de construire, des garde-corps.

Jusqu'à maintenant, il était possible de céder à un copropriétaire ou à un tiers un droit accessoire. Avec la loi Elan, ce droit se perd s’il n’a pas été exercé dans les 10 ans qui suivent la convention de cession. La loi Elan rend désormais impossible la cession du droit de construire, d’affouiller et de surélever sur les parties communes sauf pour les conventions signées avant le 25 novembre 2018.

 


Retard de paiement des copropriétaires

Depuis l'article 19-2 de la loi, lorsqu'un appels de fonds pour les provisions du budget prévisionnel n'est pas réglée dans les temps, et après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de trente jours, le copropriétaire «défaillant» peut être tenu de payer.

Le propriétaire devra s'acquitter non seulement des provisions dues, mais également de celles des trimestres à venir (soit les appels de fonds de l'année)

Article 210 Les deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée sont ainsi rédigés : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. « Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Si le copropriétaire refuse malgré tout de s'exécuter, le syndic dispose d’une action particulière. Il pourra désormais s’adresser au Président du tribunal de grande instance du lieu où est situé la copropriété.

Ce dernier peut contraindre très rapidement le propriétaire défaillant. Le juge peut condamner le copropriétaire à payer sa part annuelle du budget prévisionnel en une seule fois.

La loi Elan  a décidé d’étendre cette procédure aux appels de charges pour travaux non compris dans le budget prévisionnel.