Le règlement de copropriété charte du syndicat

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est la charte du syndicat des copropriétaires

Le règlement de copropriété a un rôle prépondérant dans la vie des propriétaires puisque c’est lui qui délimite les droits de chacun, leur contribution aux dépenses et les règles pour vivre dans l’harmonie.

Chaque nouvel acquéreur en reçoit une copie au moment de la vente.


Définition du règlement de copropriété

  • Le règlement de copropriété est un document écrit et obligatoire.
  • Le règlement de copropriété est un acte écrit qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété et fixe les droits et les obligations des copropriétaires.
  • Le règlement de copropriété s’impose à toute personne qui est copropriétaire d’un lot de la copropriété.
  • Le règlement de copropriété s’impose également à tous les acquéreurs successifs de chacun des lots de la copropriété et à tous les occupants de l’immeuble (copropriétaires comme locataires).

Le règlement de la copropriété comprend deux parties :

  • Le règlement de copropriété l’état descriptif de division : qui liste les lots et leurs tantièmes, le règlement qui définit les parties privatives et communes.
  • Le règlement de copropriété fixe et organise la vie de la collectivité en déterminant les droits et obligations des copropriétaires et les règles de fonctionnement de la copropriété.

Une copie du règlement de copropriété doit être remise à chaque nouveau copropriétaire lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Dans le cas où le copropriétaire décide de louer son appartement, il doit également remettre une copie du règlement de copropriété au locataire.

Le règlement de copropriété peut inclure un état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux.


Comprendre le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété s’appuie sur la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Mais la loi laisse au règlement un grand espace de liberté pour gérer certains postes.
À l’inverse, dans le silence du règlement, c’est la loi qui donnera la réponse ou les définitions qui manquent. Il faut donc toujours dans un premier temps lire le règlement, et ensuite se reporter à la loi.

Après toutes les modifications intervenues ces dernières années, il est certain que la majorité des règlements sont “hors la loi”.

D’autant que, souvent dans l’idée d’informer, ils reproduisaient de nombreux articles de la loi. Ce qui explique qu’au cours des assemblées, des incompréhensions surgissent entre ceux qui suivant l’ordre du jour se sont reportés au règlement avant la réunion, et le syndic ou d’autres copropriétaires documentés qui connaissent les textes en vigueur.


Que contient le règlement de copropriété

Le règlement détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur utilisation, la contribution aux charges et dépenses communes et les règles relatives à l’administration des parties communes.

Il contient :

  • la désignation des parties communes affectées à l’usage collectif ;
  • l’indication des parties privatives réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire;
  • les conditions d’utilisation des parties communes et privatives ;
  • les dispositions quant à l’administration des parties communes telles que prévues par la loi
  • l’état de répartition des charges communes et la détermination
  • la définition et la répartition des charges pour le fonctionnement et l’entretien des éléments d’équipement communs pour chacune des catégories de charges ;
  • l’utilisation des lots selon la destination des parties privatives affectées soit à usage d’habitation, soit à usage professionnel ;
  • les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales ;
  • éventuellement, les règles d’organisation du conseil syndical.

Qui établit le règlement de copropriété

Dans les constructions neuves, c’est celui qui réalise le programme immobilier qui confie la rédaction du règlement au notaire chargé des ventes, en lui donnant des instructions selon le type d’occupation qu’il imaginait avant le lancement du programme.

D’où certains tiraillements, lorsqu’il faut s’adapter aux transformations nécessitées par les réponses de la clientèle. Certains promoteurs préfèrent attendre la première assemblée pour le soumettre au vote des premiers acheteurs.

Le règlement est enregistré et conservé par le notaire qui l’a rédigé (il est « déposé au rang des minutes»). Il est également publié au fichier immobilier de la commune où est situé l’immeuble afin de le rendre opposable aux tiers, c’est-à-dire aux personnes extérieures à l’immeuble qui pourraient être concernées par son contenu.


L’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété

L’état descriptif de division est un document qui est souvent joint au règlement de copropriété, mais qui en est indépendant.

Il décrit l’immeuble, donne sa situation géographique et cadastrale, sa superficie.

Chaque lot est désigné par un numéro, avec sa localisation dans l’immeuble, sa composition (lots principaux et secondaires), et les millièmes par type de charges.

Les règlements publiés à compter du 31 décembre 2002

Ils comportent, en plus, les éléments retenus et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le règlement de copropriété: Parties privatives et parties communes dans le règlement de la copropriétéEtat descriptif de division complément du règlement de copropriétéLe règlement de copropriété

L’état descriptif de division est inclus ou annexé au règlement de copropriété et il identifie et décrit les lots, et précise les tantièmes de copropriété qui leur sont attachés.

Comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.

Ce document permet notamment de savoir si un logement provient de la réunion de plusieurs lots, une information utile pour le futur acquéreur.

En effet, il n’est pas rare dans les immeubles anciens qu’un espace ou un équipement ait été annexé de fait par un précédent propriétaire, sans autorisation des autres copropriétaires, ou avec autorisation mais sans publication de l’état descriptif de division modifié à la conservation des hypothèques.

Or, si l’annexion n’est pas accompagnée de la publication de la modification de l’état descriptif, l’espace ou l’équipement concerné ne peuvent être vendus.


Le règlement de copropriété: Parties privatives et parties communes dans la copropriété

Le règlement de copropriété: Parties privatives et parties communes dans la copropriété Les parties privatives et parties communes sont définies par le règlement de copropriété qui fixe vos droits et obligations. Les parties privatives constituant votre lot sont réservées à votre usage exclusif. Toutefois vous devez veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, par exemple :

  • Vous ne pouvez appuyer une terrasse sur un mur commun
  • vous ne pouvez vous approprier une partie du palier qui dessert votre appartement
  • Vous ne pouvez modifier la distribution intérieure de votre lot que dans la mesure où ces travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble et n’affectent pas les parties communes extérieures
  • Vous ne pouvez pas changer la destination de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété, elle correspond à l’ensemble des caractéristiques de l’immeuble (conditions d’occupation, situation...)

Quelles sont les parties communes dans le règlement de copropriété?

La loi énumère les parties communes affectées à l’usage et à l’utilisation de tous les copropriétaires.

Le syndic s’y reportera à chaque fois que le règlement aura omis d’en donner une liste.

À l’inverse, le règlement qui prévoit une énumération prend le pas sur la loi dans ce domaine. Sont réputées parties communes :

  • le terrain sur lequel est construit l’immeuble : le sol, les cours, les jardins et les voies d’accès
  • le gros oeuvre du bâtiment : murs porteurs, toiture, dalles de béton, poutres
  • les équipements communs : chauffage, distribution d’eau chaude, antennes, ascenseur, vide-ordures
  • les canalisations et réseaux divers : eau, électricité, assainissement
  • les coffres, gaines, têtes de cheminée
  • les passages et corridors
  • Les parties communes telles que terrasse, balcon et jardin sont généralement réservées à un seul copropriétaire. Mais en avoir l’usage n’est pas en disposer

Quelles sont les parties privatives dans le règlement de la copropriété

Les parties privatives sont les espaces et locaux compris dans le lot du propriétaire et réservés à son usage exclusif; ce qui comprend tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux.

Citons à titre d’exemples : les plafonds, les parquets, les cloisons intérieures, les portes palières, les fenêtres, les volets, les balcons (sauf pour l’ossature).

Dans le flou du règlement, la lecture des définitions données par la loi servira de guide d’interprétation.
Une autre piste est d’apprécier s’il est juste ou non de dire que telle ou telle partie est commune compte tenu des conséquences financières. De plus, tout ce qui est privatif est généralement consti tué d’éléments qui peuvent et doivent être surveillés et entretenus par celui qui, seul, a l’oeil dessus.
Il faut distinguer selon :

  • l’usage que l’on peut en faire : privatif ou collectif
  • l’entretien : qui peut s’en charger
  • les conséquences quant aux charges : la dépense est-elle raisonnable?

Les canalisations sont des parties privatives dans le règlement de la copropriété

Les canalisations

Dans la majorité des cas, la fuite d’eau se situe après le robinet d’arrêt.

Mais sous prétexte que la canalisation est située dans un coffrage accessible par une trappe, les copropriétaires ont tendance à considérer systématiquement que c’est une partie commune.

Si le syndic ne connaît pas les lieux ou ne vient pas voir, la copropriété paiera à la place du responsable.