Comprendre les charges de copropriété.

La gestion des charges de la copropriété avec le logiciel de syndic de copropriété

Synthèse pour comprendre les charges de copropriété


Voici une synthèse de ce qu'il est nécéssaire de savoir pour comprendre les charges de copropriété

  • Définition des charges de copropriété


    Dans le langage de tous les jours, les copropriétaires emploient le mot « charges » pour désigner les dépenses de l’année en cours de la copropriété.
    Toutefois, il serait plus exact de parler de « provisions sur charges ».

    En effet, l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 distingue bien d’une part, les « charges » qui sont « les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part » et d’autre part, les « provisions sur charges » qui correspondent aux «sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ».
     
     
    • Définition des charges de copropriété


      Plus clairement, les fonds qui sont appelés par le syndic auprès des copropriétaires pour faire face aux dépenses de l’année peuvent être vus comme des sortes d’acomptes qui sont versés sur la base de différents budgets déterminés par le syndic (principalement budget de fonctionnement et budget travaux).

      Mais il pourrait arriver que ces budgets s’avèrent insuffisants pour terminer l’année (les dépenses de la copropriété étant finalement plus nombreuses que ce qui avait été prévu par le gestionnaire) ou que des imprévus contraignent le syndic à appeler des fonds pour faire face à une urgence.

      Ce n’est donc que lors de la clôture de l’exercice comptable (le 31 décembre pour la plupart des copropriétés) que le montant définitif des dépenses sera connu.

      Et ce n’est qu’une fois que les comptes de l’année passée auront été approuvés par l’assemblée générale, qu’il sera possible d’affirmer que tel ou tel copropriétaire est à jour dans le paiement des charges qui lui incombaient au titre de cette année passée.


      De manière synthétique, les « provisions sur charges » correspondent à des sommes d’argent de différentes natures :
       
       
      • Les fonds appelés sur la base du budget prévisionnel accepté par l’assemblée générale


        Les fonds appelés auprès des copropriétaires sur la base du budget prévisionnel accepté par l’assemblée générale (on parle de « provisions du budget prévisionnel »).
        Son but est de permettre à la copropriété « de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble » (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).

        Généralement, et sauf décision contraire de l’assemblée, un quart de ce budget est appelé le premier jour de chaque trimestre.

        Entrent dans ce budget les travaux de maintenance, c’est-à-dire les « travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun », même s’il s’agit de « menues réparations » (article 45 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967).

        Il est précisé, en outre, au second alinéa de cet article que «
        Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent », ainsi que « les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement commun » (par exemple, le contrôle technique quinquennal des ascenseurs) ;

      • Les fonds pour travaux autres que de maintenance, qui font l’objet du vote d’un budget spécifique de copropriété


        Les fonds pour travaux autres que de maintenance, qui font l’objet du vote d’un budget spécifique. On parle alors de « provisions hors budget prévisionnel ». Les fonds correspondants sont réclamés aux copropriétaires selon les modalités définies par l’assemblée générale (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) ;
      • Les avances pour travaux futurs à savoir les fonds que l’assemblée générale décide de mettre de côté


        Les « avances pour travaux futurs », à savoir les fonds que l’assemblée générale décide de mettre de côté en vue de réaliser des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d’équipement commun qui seraient d’un montant important et susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir.

        La constitution de ces avances doit être proposée à l’assemblée générale tous les 3 ans ou lors de chaque changement de syndic (article 18 tiret 5 de la loi du 10 juillet 1965) ;
      • Les fonds visant à faire face à une situation urgente qui nécessite une intervention sans délai pour la sauvegarde de l’immeuble


        Les fonds visant à faire face à une situation urgente qui nécessite une intervention sans délai pour la sauvegarde de l’immeuble (par exemple, une canalisation d’eau qui cède).
        C’est d’ailleurs le seul cas où le syndic est autorisé à réclamer le paiement d’une dépense non prévue par l’assemblée (article 18 tiret 2 de la loi du 10 juillet 1965).

        Seul 1/3 du devis peut être réclamé aux copropriétaires, les 2/3 restants devant être validés par une assemblée générale convoquée dans les meilleurs délais (article 37 du décret du 17 mars 1967) ;
      • Une avance de trésorerie (anciennement appelée fonds de roulement) peut être constituée si le règlement de copropriété ou l’assemblée l’ont prévue.


        Une avance de trésorerie (anciennement appelée fonds de roulement) peut être constituée si le règlement de copropriété ou l’assemblée l’ont prévue.
        Il s’agit d’un fonds de prévoyance dont l’affectation n’a pas été définie par la loi.

        Mais la plupart du temps, son but est de pouvoir faire face à la défaillance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges. Son montant ne peut dépasser 1/6e de celui du budget prévisionnel.

      • le mot charges ne doit pas non plus être confondu avec la notion comptable de copropriété


        Enfin, le mot « charges » ne doit pas non plus être confondu avec la notion comptable.
        En effet, sur les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale ayant notamment pour but de se prononcer sur les comptes de l’année passée, il est fait mention de « produits » et de « charges ».
        Ce dernier terme renvoie « aux sommes versées ou à verser en contrepartie des fournitures et services dont a bénéficié le syndicat » (article 3 du décret comptable du 14 mars 2005).
         
         
         
         
    • Quelles sont les deux grandes catégories de charges de copropriété  ?


      L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans ses alinéas 1 et 2, stipule que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

      C’est le règlement de copropriété qui distingue, pour chacune de ces deux catégories de charges, la manière dont elles devront être réparties entre chaque copropriétaire et dans quelle proportion, en tenant compte toutefois de ce qui est imposé par la loi.

      Les charges spéciales se traduiront en pratique, par la présence, dans le règlement de copropriété, d’un tableau pour chaque élément d’équipement commun ou service collectif. On parle de « clé de répartition ».
      L’objet de ce tableau est d’identifier les lots devant contribuer aux dépenses concernées et de préciser dans quelle proportion (ou quote-part) cette contribution s’effectuera. Il existe donc autant de tableaux (ou clés) que d’éléments d’équipement commun ou de services collectifs présents dans la copropriété.
      Enfin, il est important de noter que les « charges spéciales » correspondent aussi bien aux frais d’entretien, qu’à ceux de fonctionnement, de remise en état, de remplacement, de réfection ou de mise aux normes de chaque élément d’équipement commun ou de chaque service collectif.
       
       
       
      • Les charges d’administration, d’entretien et de conservation des parties communes


        Cette catégorie de charges, appelée « charges communes », correspond à la majorité des dépenses d’une copropriété.
        Tous les copropriétaires doivent y contribuer puisqu’ils sont tous propriétaires en indivision des parties communes (cette indivision se traduisant par une quote-part attachée à leur lot, appelée tantièmes).
        Un copropriétaire ne peut donc pas refuser de payer les charges relatives aux parties communes au prétexte qu’il n’habite sur place que quelques mois dans l’année ou qu’elles n’ont aucune utilité pour son (ou ses) lots.
         

        Il a même été jugé qu’un copropriétaire était redevable du paiement de cette catégorie de charges même dans le cas d’une interdiction d’habiter faisant suite à un arrêté de péril.
         
         
         
        • Que faut-il entendre par « entretien », « conservation » et « administration » des parties communes ?
           

          La conservation correspond aux dépenses qui ont pour but de préserver l’état de santé de l’immeuble et de ses dépendances : réfection du gros œuvre du bâtiment (toiture, murs pignons...) ou de la cage d’escalier, ravalement, réfection de la voirie, dépenses relatives aux espaces verts (élagage des arbres, tonte de la pelouse...), désamiantage des parties communes,.... ;

          L’entretien des parties communes correspond aux frais d’achat des produits et matériels nécessaires à l’entretien de l’immeuble (nettoyage, balayage...) et au paiement des personnes chargées d’effectuer cet entretien, aux frais d’enlèvement des ordures ménagères, au coût des contrats de dératisation ou de désinfection des gaines ou du local vide-ordures,.... ;

          L’administration concerne toutes les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété: honoraires du syndic professionnel, frais de convocation des assemblées générales et d’envoi des procès-verbaux, impôts et taxes, assurance de l’immeuble, remboursement des frais réels du conseil syndical ou du syndic bénévole, salaire du gardien, honoraires d’un architecte ou d’un avocat, frais de procédure d’une action en justice, honoraires d’un administrateur provisoire, etc.

 

        • La conservation des parties communes de la copropriétéLa conservation des parties communes de la copropriété


          La conservation des parties communes de la copropriété correspond aux dépenses qui ont pour but de préserver l’état de santé de l’immeuble et de ses dépendances : réfection du gros œuvre du bâtiment (toiture, murs pignons...) ou de la cage d’escalier, ravalement, réfection de la voirie, dépenses relatives aux espaces verts (élagage des arbres, tonte de la pelouse...), désamiantage des parties communes,...

        • L’entretien des parties communes dans une copropriétéL’entretien des parties communes dans une copropriété


          L’entretien des parties communes correspond aux frais d’achat des produits et matériels nécessaires à l’entretien de l’immeuble (nettoyage, balayage...) et au paiement des personnes chargées d’effectuer cet entretien, aux frais d’enlèvement des ordures ménagères, au coût des contrats de dératisation ou de désinfection des gaines ou du local vide-ordures,.... ;

      • L’administration des parties communes dans la copropriétéL’administration des parties communes dans la copropriété


        L’administration concerne toutes les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété: honoraires du syndic professionnel, frais de convocation des assemblées générales et d’envoi des procès-verbaux, impôts et taxes, assurance de l’immeuble, remboursement des frais réels du conseil syndical ou du syndic bénévole, salaire du gardien, honoraires d’un architecte ou d’un avocat, frais de procédure d’une action en justice, honoraires d’un administrateur provisoire, etc.
    • Comment se répartissent les charges communes dans la copropriétéComment se répartissent les « charges communes » dans la copropriété?

      Les « charges communes » doivent être réparties entre tous les copropriétaires « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » (article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).

      Cela signifie tout simplement qu’elles doivent être réparties entre chacun des copropriétaires au prorata des tantièmes attachés à leurs lots, ces tantièmes étant calculés en tenant compte des critères de l’article 5 de la loi de 1965, c’est-à-dire « la consistance, la superficie et la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».
      Ces trois critères sont d’ordre public, ce qui signifie que le géomètre-expert en charge du calcul des tantièmes de chaque lot ne peut pas en ajouter d’autres à la liste ou, à l’inverse, ne pas les prendre comme base de référence.
      C’est pour cette raison d’ailleurs que tous les règlements de copropriétés établis depuis le 31 décembre 2002 doivent, conformément aux prescriptions de l’article 10 in fine de la loi de 1965, indiquer « les éléments pris en considération et la méthode de calcul appliquée ».

      Si ces 3 critères doivent obligatoirement être pris en compte de la même manière par tous les géomètres-experts, rien n’empêche toutefois ces derniers d’appliquer à chacun d’entre eux des coefficients différents en l’absence d’indication de la loi.
      A titre d’exemple, pour les parkings extérieurs, leur superficie est souvent pondérée de 0,10 à 0,20, et de 0,25 à 0,35 s’ils sont situés en sous-sol.
      Pour les combles utilisables, un coefficient de 0,60 peut être appliqué si la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ou de 0,20 à 0,25 si la hauteur est supérieure.

        • La consistance en copropriété


          La consistance correspond à la nature du lot : appartement, cave, emplacement de parking, garage, local commercial, etc. Il est également tenu compte des droits éventuels dont peut bénéficier l’appartement d’un copropriétaire (jouissance exclusive d’une terrasse, d’un balcon ou d’un jardin, par exemple).

      • La situation d'un lot de la copropriété


        La situation d'un lot de la copropriété correspond à l’étage où se trouve chaque lot, à l’orientation (sud ou nord, est ou ouest), à son emplacement (sur rue ou sur cour, avec ou sans vis-à-vis).
    • Qu’appelle -t-on les « charges communes spéciales » ?
       

        • le règlement de copropriété peut prévoir que les dépenses d’entretien et de conservation


          En cas de pluralité de bâtiments situés dans le périmètre d’une copropriété, le règlement de copropriété peut prévoir que les dépenses d’entretien et de conservation concernant chacun d’entre eux seront réparties entre les seuls copropriétaires y possédant un lot (par exemple, le ménage du hall d’entrée et de l’escalier, la réfection de la toiture, etc.).
          Une clé de répartition, appelée « charges communes par bâtiment », figure alors dans ce document. Bien que non obligatoire, cette clé est intéressante car elle permet d’éviter que des copropriétaires contribuent à des dépenses qui ne concernent pas leur immeuble.

          Cependant, pour rendre une telle clé applicable, il faut que le règlement de copropriété attribue à tous les lots d’un même bâtiment des tantièmes spécifiques. Concrètement, et en pratique, chaque lot va se voir doté de tantièmes « généraux » servant à répartir les charges communes générales (honoraires du syndic professionnel, frais de convocation des assemblées générales, impôts...), et de tantièmes « bâtiment » servant à répartir les charges communes spéciales au bâtiment concerné.
          Par ailleurs, lorsque l’assemblée devra se prononcer sur des travaux ne concernant qu’un seul immeuble, seuls les copropriétaires possédant un lot dans ce dernier prendront part au vote et ils devront se prononcer selon leurs tantièmes « bâtiment » (article 24 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).

          Il est à noter que si le rédacteur du règlement de copropriété n’a pas jugé opportun de créer cette clé de répartition, chaque copropriétaire participera au paiement de toutes les charges communes indépendamment du fait de savoir si la dépense concerne on non son bâtiment.

        • Mention de « parties communes spéciales » dans un règlement de copropriété


          Il est également possible de trouver, dans un règlement de copropriété, la mention de « parties communes spéciales ».
          Tel est généralement le cas dans une copropriété composée d’un seul bâtiment où certaines parties sont dissociées des autres pour n’obliger que les copropriétaires de la partie concernée à contribuer aux dépenses y afférentes.
          Par exemple, un règlement de copropriété peut qualifier le sous-sol d’un immeuble, composé de lots garages ou d’emplacements de parkings, de partie commune spéciale et attribuer à chaque lot s’y trouvant des tantièmes spécifiques. Ainsi, en cas de travaux visant par exemple à réparer la porte d’accès du sous-sol, seuls contribueront à la dépense les copropriétaires possédant un lot dans ce sous-sol et au prorata des tantièmes spéciaux attachés à ces lots..
          Une personne qui serait uniquement propriétaire d’un appartement en étage n’aurait donc pas à participer à une telle dépense.
          De même, un escalier peut être qualifié de partie commune spéciale afin que soient exclus des dépenses y afférentes (ménage, ravalement, etc.) des lots qui n’ont aucun accès à l’immeuble (tels que des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble et possédant leur propre entrée par la rue et leur propre boites aux lettres).

      • Création des syndicats secondaires lors la création de la copropriété


        Dans les grands ensembles immobiliers, peuvent être créés des syndicats secondaires, soit dès la création de la copropriété, soit, par la suite, par une décision d’assemblée générale (article 27 de la loi du 10 juillet 1965).
        Il s’agit en quelque sorte de faire de chaque bâtiment une copropriété à taille réduite dotée de son propre syndic, de son propre conseil syndical, pouvant tenir ses propres assemblées générales, et décidant seul de ses dépenses. Une autonomie de gestion et de décision est donc donnée par la loi aux syndicats secondaires, les copropriétaires les composant étant maîtres de leurs dépenses.

        Mais attention : chaque bâtiment continue cependant de faire partie de l’ensemble immobilier, appelé « le syndicat principal ».
        Toutefois, leur contribution aux charges de ce syndicat principal se trouve considérablement réduite puisqu’elle se limite aux parties communes générales (entretien des voies principales d’accès, des espaces verts, etc.) ou au paiement de certains frais d’administration (honoraires du syndic professionnel par exemple).
    • A quoi s’applique exactement cette catégorie de charges ?
       

        • Les éléments d’équipement commun d’une copropriété sont des accessoires pour un degré de confort supplémentaire


          Les éléments d’équipement commun d’une copropriété sont en quelque sorte des accessoires qui permettent d’apporter aux copropriétaires un degré de confort supplémentaire par rapport à un simple usage d’habitation : ascenseur, installations de chauffage central (chaudière, canalisations de distribution), ventilation mécaniquement contrôlée (VMC), installations de distribution et d’évacuation d’eau ou de production d’eau chaude, antenne collective, etc. La plupart des éléments d’équipement commun permettent d’assurer un service collectif.

          Par exemple, la distribution du chauffage collectif dans les appartements des copropriétaires (service collectif) est assurée par la présence d’une chaudière et de canalisations (éléments d’équipement commun). Un service collectif peut aussi être constitué par le recours à une personne ou à une entreprise spécialisée qui assure une prestation de services (service de gardiennage par un maître-chien par exemple).

      • Confusion entre un service collectif et une charge d’administration dans la copropriété


        Dans certains cas, il peut y avoir confusion entre un service collectif et une charge d’administration, ce qui peut engendrer une répartition erronée des dépenses y afférentes. Par exemple, pour les prestations du gardien ou du concierge de l’immeuble, par le passé, il avait été reconnu qu’il s’agissait d’un service collectif dont la dépense devait être répartie en fonction du critère de l’utilité (certains lots détachés de l’immeuble pouvaient alors être dispensés de toute participation)..
        Mais depuis les années 90, les jugent ont opéré un revirement en estimant que de telles charges sont des charges communes d’administration devant, par conséquent, être réparties aux tantièmes généraux..
        Tous les copropriétaires doivent y contribuer même si la dépense ne présente aucune utilité pour leur lot..

        Quoiqu’il en soit, les charges relatives aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs sont appelées dans le langage courant les « charges spéciales » afin de les distinguer des charges « communes ».
    • Comment se répartissent les « charges spéciales » dans une copropriété ?
       

      En vertu du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun doivent être réparties « en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Que veut dire le terme « utilité » et comment cette dernière se mesure t-elle ?
       

        • Le terme « utilité » est comme la possibilité objective d’utiliser un équipement commun ou de bénéficier d’un service collectif dans la copropriété


          Le terme « utilité » a été défini par la jurisprudence comme la possibilité objective d’utiliser un équipement commun dans la copropriété ou de bénéficier d’un service collectif, indépendamment de toute utilisation effective de cet équipement ou de ce service.
          En d’autres termes, un copropriétaire habitant au 4e étage de l’immeuble, et qui a donc la possibilité d’utiliser l’ascenseur, doit contribuer aux dépenses afférentes à cet ascenseur même s’il ne le prend jamais pour des raisons personnelles ( notamment parce qu’il préfère prendre l’escalier).

          Cette notion d’utilisation objective est souvent source de contentieux et peut être à l’origine de refus de paiement de la part de copropriétaires qui pensent, en toute bonne foi, être dans leur bon droit. En effet, la limite entre une utilisation possible et une utilisation réelle n’est pas évidente pour tous, ni toujours facile à admettre, faisant parfois naître un sentiment d’injustice dans l’esprit des copropriétaires. Pour preuve, certaines décisions de justice ont obligé des copropriétaires de lots devenus inhabitables (suite à un incendie imputable au voisin du dessus) à continuer à participer aux charges de chauffage et d’ascenseur de l’immeuble alors qu’ils ne pouvaient plus habiter sur place. .

       

          • Les lots du rez-de-chaussée ne doivent pas participer aux dépenses de l'ascenseur car cet élément d’équipement commun ne présente aucune utilité pour eux


            Ascenseur : les lots du rez-de-chaussée ne doivent pas participer aux dépenses y afférentes car cet élément d’équipement commun ne présente aucune utilité pour eux,. sauf néanmoins dans l’hypothèse où il desservirait des lots situés au sous-sol de l’immeuble. Dans ce dernier cas, si un copropriétaire réside par exemple au rez-de-chaussée et possède par ailleurs un lot cave au sous-sol, il participera aux dépenses relatives à l’ascenseur, non pas au prorata des ses tantièmes ‘appartement’ mais au prorata de ceux attachés à son lot cave,. même s’il n’utilise que l’escalier pour s’y rendre. Mais pour les lots en étage, le principe est simple : le paiement des charges d’ascenseur est obligatoire et aucune dérogation n’est possible. Même une impossibilité d’utilisation temporaire due, par exemple, à la réalisation de travaux de maintenance pendant plusieurs jours, ne peut dispenser les copropriétaires de participer aux charges. Seul un arrêt définitif de l’ascenseur pourrait justifier une telle exonération.. De même, un copropriétaire qui entendrait empêcher l’ascenseur de desservir l’étage où se trouvent tous ses lots en condamnant ce dernier ne pourrait pas exiger d’être dispensé de payer les charges d’ascenseur.

          • Tous les lots raccordés doivent payer les dépenses au chauffage collectif

            Chauffage collectif : tous les lots raccordés doivent payer les dépenses au chauffage collectif .
            Pour y échapper, un copropriétaire ne peut invoquer le fait qu’il n’occupe pas son appartement pendant la période de chauffe, que ses radiateurs ne fonctionnent pas ou qu’il s’est désolidarisé de l’installation collective en équipant son logement de radiateurs électriques (dans ce dernier cas, il devra continuer de participer aux dépenses, sauf si l’assemblée générale l’a autorisé à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires à procéder à ces travaux).
            Pour les lots non raccordés, la jurisprudence distingue deux cas de figure.
            Ceux qui sont équipés pour être raccordés au chauffage collectif mais qui ne le sont pas encore (suite à des retards du constructeur par exemple) doivent participer aux charges de chauffage. Ceux qui n’ont pas été équipés pour être raccordés sont exonérés de toute participation sauf si le raccordement est techniquement possible.

          • la consommation d’eau utilisée pour nettoyer les parties communes est une charge relative à l’entretien et à la conservation des parties communes


            Eau : même si la consommation d’eau utilisée pour nettoyer le hall d’entrée de l’immeuble, la cage d’escalier, le local poubelle ou pour l’arrosage des espaces verts, pourrait être vue de prime abord comme liée à un service collectif, la jurisprudence considère au contraire cette dernière comme une charge relative à l’entretien et à la conservation des parties communes devant, par conséquent, être répartie entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux (et/ou bâtiment selon ce qui a été prévu par le règlement de copropriété).
            Sont donc pris en compte dans la base de répartition tous les lots : appartements, caves, garages ou emplacements de parking dès lors que des robinets sont accessibles à l’ensemble des copropriétaires.. Mais si le règlement de copropriété interdit formellement aux copropriétaires des lots parking d’utiliser les postes d’eau pour le lavage de leurs voitures, ils n’ont pas à participer au paiement des charges d’eau froide.. Il en sera de même pour les frais de location et d’entretien du compteur général de l’immeuble.
          • Les consommations personnelles d’eau (froide ou chaude) doivent contribuer aux dépenses correspondantes au prorata de leurs tantièmes dans la copropriété.


            Pour les consommations personnelles d’eau (froide ou chaude), et en l’absence de compteurs individuels dans les appartements, les copropriétaires doivent contribuer aux dépenses correspondantes au prorata de leurs tantièmes.
            Un copropriétaire ne peut échapper à ce mode de répartition en installant chez lui un compteur individuel et espérer ainsi limiter sa participation aux charges d’eau à sa consommation réelle. En présence de compteurs individuels d’eau dans tous les logements, chaque copropriétaire payera sa consommation réelle et la différence entre le total des consommations individuelles et la consommation indiquée au compteur général devra être répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes (cette différence correspondant en général à la quantité d’eau utilisée pour l’entretien des parties communes).
          • L'antenne collective est un élément d’équipement commun de la copropriété


            L'antenne collective : C’est un élément d’équipement commun. Aussi, tous les lots qui y sont raccordés participent aux dépenses y afférentes, indépendamment du fait de savoir si tel ou tel copropriétaire possède une télévision chez lui.. C’est nécessairement le cas de tous les lots appartements. Mais les lots garages, caves, ou emplacements de parking sont exclus du paiement de ces charges
          • Les charges de digicode et d'interphone dans la copropriété


            Le digicode et l'interphone : pour les frais d’installation de tels dispositifs, et s’agissant d’éléments d’équipement commun, la jurisprudence admet que l’assemblée générale puisse décider de la répartition du coût correspondant à parts égales entre les seuls copropriétaires dont les lots appartements en seront équipés.

            Par contre, pour les frais d’entretien, les juges retiennent plutôt une participation de tous les copropriétaires et une répartition aux tantièmes sans faire référence au critère de l’utilité car ils estiment que la présence de ces dispositifs permet d’assurer la sécurité de l’immeuble dans son entier (sont protégés aussi bien les lots appartements, mais également les lots caves, garages ou emplacements de parkings situés au sous-sol ou au rez-de-chaussée de l’immeuble).
          • l’escalier est une partie commune et les charges de l'excalier sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes


            Escalier : faisant partie du gros œuvre, l’escalier est une partie commune et les charges y afférentes doivent être réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes (voir ci-dessus).

            Toutefois, des éléments d’équipement commun peuvent se trouver dans l’escalier, comme par exemple les tapis recouvrant les marches. La jurisprudence retient alors le critère de l’utilité pour répartir les dépenses liées à leur entretien ou leur réfection, permettant ainsi d’exclure de leur paiement les lots du rez-de-chaussée.
            Mais il pourrait en être autrement en présence d’une clause dans le règlement de copropriété qualifiant ces tapis de parties communes (et non plus d’éléments d’équipement commun).
            Dans ce cas, les charges correspondantes seront réparties comme les charges de l’escalier, c’est-à-dire en fonction des tantièmes de tous les copropriétaires. Une telle clause a été reconnue valable par les tribunaux.

      • Calcul de répartition des dépenses afférentes aux éléments d’équipement commun de la copropriété?


        Une question se pose: comment est calculée la notion d’utilité qui va servir de base de répartition aux dépenses afférentes aux différents éléments d’équipement commun et services collectifs de la copropriété ?
        Le calcul n’est pas simple car la loi ne fait mention d’aucune méthode particulière et par ailleurs, à chaque élément d’équipement commun ou service collectif doit correspondre un mode de calcul différent.

        On ne peut pas, en effet, utiliser les mêmes critères de calcul pour répartir les dépenses d’ascenseur et les dépenses de chauffage collectif par exemple.

        En outre, il est à regretter que les professionnels eux-mêmes (essentiellement les géomètres-experts, ascensoristes, chauffagistes) n’appliquent pas tous une méthode de calcul identique pour un même élément d’équipement commun ou un même service collectif, ce qui rend difficile la compréhension des critères retenus
         
         
        • Pour la répartition des charges de l’ascenseur, sont généralement pris en compte plusieurs critères cumulatifs


          Pour l’ascenseur, sont généralement pris en compte plusieurs critères cumulatifs:
          • un coefficient de progressivité (ou d’étage) : il est déterminé par la consommation d’électricité qui croit en moyenne de 25% par étage. Par exemple, un coefficient 1 sera affecté au 1er étage, tandis que le 2e étage se verra doté d’un coefficient de 1,25 et ainsi de suite. Mais ce coefficient sera pondéré pour tenir compte aussi des frais fixes comme par exemple le coût du contrat d’entretien ;
          • la capacité d’occupation des locaux desservis : il s’agit de prendre en compte la superficie des lots desservis par l’ascenseur, laquelle permet de connaître de manière approximative le nombre d’occupants qui pourront utiliser l’ascenseur (exemple : si un logement est composé de 3 pièces principales, la capacité d’occupation sera évaluée à 4) ;
          • l’utilisation du lot est un critère déterminant car si par exemple, un dentiste occupe un lot au 3e étage de l’immeuble, l’ascenseur risque d’être utilisé plus souvent par ses patients. Cela justifie alors une participation aux charges d’ascenseur plus importante pour ledit copropriétaire.
        • La répartition des charges pour le chauffage collectif dans une copropriété


          Pour le chauffage collectif, peuvent être pris en compte la superficie du logement, la surface des éléments de chauffe (radiateurs), ou le volume chauffé, ces trois méthodes ayant été jugées valables par la jurisprudence.

          Mais d’autres critères devront également peser dans le calcul, notamment l’emplacement de chaque lot (un lot orienté plein nord n’a pas les mêmes besoins de chauffe qu’un lot orienté plein sud par exemple).
          Lorsque des compteurs à calories ont été installés dans les appartements, la répartition des frais de combustible et d’énergie fait l’objet d’une double répartition: d’une part des frais communs, (généralement 50% des dépenses de combustible et d’énergie) qui sont répartis en fonction du critère de l’utilité et d’autre part, des frais individuels qui sont répartis au prorata des consommations individuelles relevées par les appareils de mesure.
          Quant aux frais de maintenance et de fonctionnement des installations de chauffage, ils seront répartis en fonction du critère de l’utilité.

 


 

  • Le cas particulier des lots transitoires dans une copropriétéLe cas particulier des lots transitoires dans une copropriété



    Le cas particulier des lots transitoires
    Les lots dits transitoires sont des lots dont la partie privative comprend deux éléments : un terrain et un droit de construire sur ce terrain. Parfois même, le règlement de copropriété précise la nature de la construction et ses caractéristiques (hauteur, dimension, aspect général).
    Les copropriétaires qui se portent acquéreurs de ce type de lots pensent souvent que tant que la construction n’a pas été réalisée, ils n’ont pas à participer aux dépenses de la copropriété (charges relatives aux parties communes, aux éléments d’équipement commun ou aux services collectifs).

    Toutefois, la jurisprudence considère que les lots transitoires constituent des lots comme les autres. Par conséquent, leurs propriétaires doivent régler les charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes, même si ces charges ne présentent aucun intérêt pour leurs lots.
    Pour cette raison, il a été jugé que les copropriétaires d’un bâtiment non encore édifié dans une résidence comportant plusieurs immeubles déjà construits, sont tenus de régler les charges communes générales alors même qu’ils ne peuvent pas encore habiter leur lot.
    Mais à l’inverse, les lots transitoires ne doivent pas participer aux charges relatives aux équipements communs ou aux services collectifs (charges ascenseur, d’eau ou de chauffage par exemple) car leurs propriétaires ne peuvent pas encore utiliser ces équipements ou services.
  • Le cas particulier des lots sinistrés ou inhabitables dans une copropriétéLe cas particulier des lots sinistrés ou inhabitables dans une copropriété



    Le cas particulier des lots sinistrés ou inhabitables
    Lorsqu’à la suite d’un incendie par exemple, un lot a été détruit, il a été jugé que son propriétaire devait toutefois continuer à payer les charges communes (entretien, conservation et administration des parties communes) et les charges liées aux éléments d’équipement commun ou aux services collectifs et ce, même s’il ne peut plus l’habiter.
    Les juges retiennent, pour justifier une telle position, que le copropriétaire continue d’être propriétaire en indivision des parties communes, au même titre que tous les autres copropriétaires.

    De même, si un copropriétaire ne peut plus utiliser son lot suite, par exemple, à des infiltrations d’eau ou à un arrêté de péril, ce dernier devra, malgré tout, continuer à régler les charges communes et les charges spéciales des équipements et services communs.
  • Le cas particulier des résidences-services dans une copropriétéLe cas particulier des résidences-services dans une copropriété



    Le cas particulier des résidences-services
    De plus en plus, les promoteurs créent des copropriétés d’un genre nouveau qui ont pour but de n’accueillir que des personnes âgées.
    En plus des charges traditionnelles liées au fonctionnement d’une copropriété (charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes et charges afférentes aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs), des services spécifiques adaptés à ces copropriétaires sont ainsi mis en place afin qu’ils puissent bénéficier d’un certain degré de confort : restauration, surveillance médicale, loisirs, etc. (article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965).

    Sont en charge d’assurer ces services soit la copropriété elle-même par l’intermédiaire d’un personnel salarié qu’elle emploie, soit des entreprises ou des personnes extérieures dans le cadre d’un contrat de prestations de services.

    Les copropriétaires doivent contribuer au financement de ces services en fonction du critère de l’utilité (article 41-3 de la loi précitée de 1965). Ainsi, a t-il été jugé qu’en cas de décès d’un copropriétaire, ses héritiers étaient tenus de régler le paiement des charges liées à ces services même en l’absence de toute occupation du lot.

    Ces services ne doivent pas être confondus avec ceux plus personnalisés que les résidences-services peuvent offrir à leurs résidents : cours de chant, de peinture, coiffeur, etc. Devront contribuer au paiement de ces services uniquement les copropriétaires qui y ont réellement recours puisqu’il s’agit d’une prestation individualisée (article 41-3 alinéa 2 de la loi précitée de 1965).
  • Que se passe t-il si la répartition des charges dans la copropriété n’est pas conforme à ce que prévoit la loi ?Que se passe t-il si la répartition des charges dans la copropriété n’est pas conforme à ce que prévoit la loi ?



    En vertu des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété doivent être réparties selon deux critères : celui de la proportionnalité pour les charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes, et celui de l’utilité pour les charges afférentes aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs. Ces deux critères étant d’ordre public, il est impossible d’y déroger. Aussi, s’il était constaté dans un règlement de copropriété la présence de clauses qui répartiraient les charges de la copropriété d’une manière différente de celle prévue par l’article 10, ces dernières devraient en toute logique être annulées.

    Exemples pratiques de clauses illégales :
    • clause qui exonérerait un copropriétaire de participer au paiement des frais de gestion (par exemple, les honoraires du syndic professionnel ou la prime d’assurance.) ;
    • clause qui ferait participer les lots du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur ;
    • clause qui prévoirait une répartition de toutes les charges, qu’elles concernent des parties communes ou des éléments d’équipement commun, au prorata des tantièmes ou à parts égales;
    • clause qui dispenserait les lots commerciaux du rez-de-chaussée de participer aux frais du ravalement de l’immeuble.
    • répartition des charges communes aux tantièmes, lesquels ne seraient pas calculés selon les critères de l’article 5 de la loi (superficie, consistance et situation des lots).
    Cependant, il est important de noter qu’une répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi de 1965 doit néanmoins continuer à s’appliquer tant qu’elle n’a pas été écartée du règlement de copropriété soit par l’assemblée générale (un vote à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, dite majorité de l’article 24, peut suffire selon la jurisprudence), soit par une décision de justice (cela suppose qu’un copropriétaire prenne l’initiative de saisir le tribunal de grande instance).

    Le syndic, agent d’exécution du règlement de copropriété, ne commet aucune faute en continuant d’appliquer une telle répartition tant que son caractère illicite n’a pas été reconnu.

    Il a seulement le devoir d’alerter l’assemblée générale sur l’illégalité de la situation.
  • Qu’appelle t-on la clause d’aggravation des charges dans la copropriétéQu’appelle t-on la « clause d’aggravation des charges » dans la copropriété ?



    Une clause d’aggravation des charges est une clause qui permet d’imputer à un seul copropriétaire le paiement d’une dépense qui, normalement, aurait du incomber à tous les copropriétaires. Exemple : faire payer au copropriétaire qui vient de déménager le coût des réparations des dégâts constatés au niveau de la cage d’escalier ou de la cabine d’ascenseur.
    Cette clause est souvent présente dans les règlements de copropriété. A défaut, elle peut y être introduite par une décision d’assemblée générale prise à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

    Mais la principale difficulté d’application de la clause d’aggravation des charges est qu’il ne doit y avoir aucun doute sur l’identité et la responsabilité du copropriétaire fautif, la copropriété devant disposer de moyens de preuve solides et irréfutables.
    Par conséquent, deux hypothèses sont envisageables : soit le copropriétaire « soupçonné » reconnaît être l’auteur des faits et le paiement des réparations ne posera aucun problème, soit, dans le cas contraire, la copropriété sera contrainte de saisir un juge car l’appréciation de l’existence d’une faute de la part d’un copropriétaire doit relever d’une décision de justice et non d’une décision de l’assemblée générale. Il en est de même pour déterminer la nature de la réparation à laquelle le copropriétaire doit être condamnée en fonction du préjudice causé à la copropriété.
    Ainsi, il a été jugé qu’un syndic ne pas imputer directement sur le compte d’un copropriétaire des sommes dont le montant a été fixé arbitrairement ou unilatéralement par l’assemblée

 

Questions réponses du support correspondantes à cette rubrique
  • Les copropriétaires doivent payer la régularisation de l'appel de fonds Les copropriétaires doivent payer la régularisation de l'appel de fonds
  • Charges exceptionnelles à financer avec les avances de trésorerie Charges exceptionnelles à financer avec les avances de trésorerie
  • Saisie des clés de charges de copropriété Saisie des clés de charges de copropriété
  • Part récupérable et la part déductible des dépenses par le syndic de copropriété Part récupérable et la part déductible des dépenses par le syndic de copropriété