Règlement de Copropriété
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Réglement de copropriété à savoir

Le règlement de copropriété

Que veut-dire destination de l'immeuble dans le règlement de copropriété

Le terme destination de l'immeuble est une notion difficile à cerner, et objet de litige car tributaire de l’appréciation subjective des personnes amenées à l’interpréter.

La loi n’en dit rien de particulier, sinon que toute restriction à la liberté des propriétaires doit être justifiée par « la destination de l’immeuble». C’est donc au règlement qu’il faut se reporter.

Parmi les composants de cette notion de destination se trouvent les caractéristiques physiques et la situation de l’immeuble – nature, type de construction, éléments d’équipement et de confort – et son standing. Ce qui est accepté dans un immeuble de simple facture, et de surcroît mal entretenu, ne le sera pas dans un immeuble huppé sur les Champs-Élysées.


Peut-on modifier le règlement de copropriété?

L’assemblée des copropriétaires peut modifier les dispositions du règlement qui concernent l’utilisation et l’administration des parties communes à la majorité des trois quarts des voix.

Pour la répartition des charges et la destination des parties privatives, il faut obtenir l’unanimité des copropriétaires.

Une exception est prévue lorsque des travaux sont obligatoires en raison d’une loi ou d’un règlement. Dans ce cas, l’assemblée générale votera à la majorité absolue des voix.


La rénovation des anciens règlements de copropriété
Les anciens règlements, surtout antérieurs à la loi de 1965, comportent quelquefois des clauses qui sont contraires à la loi.

Pour inciter les syndicats à mettre le règlement en concordance avec les textes actuels, la loi “SRU” du 13 décembre 2000 favorise la décision en abaissant la majorité de vote et propose un avantage fiscal pour la publicité foncière à la conservation des hypothèques.

Mais il s’agit d’une simple faculté et non d’une obligation. Le vote se fera à la majorité de l’article 24 pour la décision de mise en chantier, et l’assemblée votera ensuite sur le nouveau texte. Cette disposition spéciale est temporaire et s’applique jusqu’à la fin de l’année 2008. Après, sauf renouvellement, le vote se fera de nouveau à la majorité de l’article 26.


Adaptation n’est pas modification du règlement de copropriété.
Adapter, c’est supprimer les clauses incompatibles avec les textes en vigueur depuis la rédaction du règlement, ou les remplacer par de nouvelles clauses.

Ces adaptations ne sont à faire que par référence à des textes publiés postérieurement au règlement, et non pour régulariser des situations propres à la copropriété.
Il ne s’agit pas de toucher aux quotes-parts des charges, ni d’en ajuster le quantum, ni de rectifier les erreurs de calcul. En revanche, le syndicat peut corriger une clause contraire au critère de l’uti lité pour les charges de fonctionnement d’un équipement.
Il peut aussi supprimer une clause interdisant la délégation de vote à une personne qui n’est pas copropriétaire.

Si le syndicat veut modifier plus largement le règlement, il peut le faire, mais à la majorité de l’article 26.

Quant aux clauses qui seraient contraires aux dispositions impératives de la loi, elles sont de toute façon réputées non écrites ; il suffit donc de les ignorer. Les dispositions impératives,elles, sont citées par l’article 43 de la loi.
Elles représentent la quasi-totalité des règles ; c’est pourquoi leur adaptation serait si coûteuse qu’elle n’est qu’une possibilité et non une obligation


Peut-on restreindre l'usage des parties communes ou privatives dans le règlement de la copropriété

Les copropriétaires usent librement de leurs parties privatives, sous la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.

Les restrictions au droit d’usage sur les parties communes qui figurent dans le règlement doivent être justifiées par l’intérêt collectif et par la destination de l’immeuble.

Parmi les clauses habituellement autorisées figurent les mentions concernant l’harmonie de l’immeuble : obligation de respecter la couleur des volets, des stores, des portes palières, jusqu’au paillasson qui peut être identique pour tous.

Le règlement peut interdire la pose d’enseignes lumineuses sources de gêne, ou le séchage du linge aux fenêtres et balcons.

Pour des raisons de sécurité et de propreté, les pots de fleurs ou jardinières seront fixés et reposeront sur des dessous étanches.

Le règlement ne peut interdire les animaux dits familiers, sauf si leur comportement outrepasse les nuisances acceptables.

Il revient encore au règlement de préciser si les lots sont exclusivement destinés à l’habitation ou si l’exercice de professions libérales ou commerciales est possible.


Un copropriétaire peut-il fermer l’emplacement de son parking pour le transformer en box privé

Tout dépend du règlement de la copropriété et de la configuration des lieux.

Lorsque le règlement n’y fait pas obstacle, la fermeture totale ou partielle ne doit pas gêner la manœuvre des voisins.

Dans le cas d’emplacements en bandes, seule une fermeture en façade est envisageable. Elle offre tout de même l’intérêt d’empêcher l’utilisation du parking par d’autres ou le vol de la voiture.

La pose de “park-stop” est toujours possible, car il s’agit d’un système de fermeture d’aspect discret et fixé au sol par un ancrage léger et superficiel.


Que se passe-t-il en cas de clauses non conformes dans le règlement de copropriété

Une clause non conforme, comme l’interdiction d’avoir un animal familier, resterait lettre morte; elle n’existe pas, il suffit de l’ignorer.

Par contre, lorsque son interprétation est débattue, le juge du tribunal de grande instance dira si la clause litigieuse est ou non contraire à la loi et donc nulle.

Ce sont souvent les clauses qui font référence à la destination de l’immeuble qui sont sujettes à interprétation.


Le règlement de copropriété peut-il contenir une clause pénale?

Le règlement de copropriété peut prévoir de sanctionner le préjudice causé à la copropriété par l’un des résidents.

Ce n’est pas fréquent, en raison notamment de la difficulté de faire payer au responsable le remboursement des frais engagés par sa faute.


Non respect du règlement de copropriété:Cas du copropriétaire défaillant

Tout copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.

Le syndic de copropriété doit d'abord adresser au copropriétaire qui enfreint le règlement une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

À la suite de cette mise en demeure, si le copropriétaire ne modifie pas son comportement, le syndic de copropriété peut demander à l'assemblée générale l'autorisation d'agir en justice à l'encontre de ce copropriétaire. Pour ce faire, il doit fournir un constat d'huissier démontrant que le règlement de copropriété n'a pas été respecté.

Le syndic peut également directement engager un référé devant le tribunal de grande instance lorsqu'il s'agit d'un trouble manifestement illicite.


Cas d'un locataire défaillant qui ne respecte pas le règlement de copropriété

Tout locataire ( locataire défaillant) qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.

Il est nécessaire de contacter dans un premier temps le copropriétaire-bailleur pour que celui-ci rappelle à son locataire ses obligations.

En cas d'inaction du copropriétaire-bailleur, le syndic peut dans un deuxième temps intervenir directement auprès du locataire.

Si le locataire ne modifie toujours pas son comportement, le copropriétaire ou un autre locataire victime du désagrément peut assigner le locataire concerné devant le tribunal de grande instance pour obtenir la cessation et la réparation du trouble que le comportement fautif du locataire a pu leur causer.


Ou s'adresser pour faire un recours sur le règlement de copropriété

Pour faire un recours sur le règlement de copropriété il y a lieu de s'adresser au Tribunal de grande instance (TGI) Pour faire un recours et obtenir la cessation d'un trouble causé par un locataire ou un copropriétaire.


Copropriété sans règlement de copropriété

Si la copropriété est dépourvue de règlement, il appartient au syndicat des copropriétaires de décider son établissement par un vote.
Ce vote doit se faire lors de l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).
A défaut d’accord entre les copropriétaires, il peut être établi judiciairement par le tribunal de grande instance.

Application des textes pour les copropriété sans règlement de copropriété : le fait que la copropriété ne dispose pas d’un règlement n’empêche pas l’application de la loi du 10 juillet 1965 dans toutes ses dispositions.

En effet, ce qui distingue une copropriété, ce n’est pas l’existence d’un règlement de copropriété, mais la division de l’immeuble en lots, comprenant chacun une quote-part des parties communes.

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